Erwerben lohnt sich mehr als Vermieten

Erwerben lohnt sich mehr als Vermieten

Die Entscheidung, ob man ein Haus erwerben oder vermieten soll, ist eine der wichtigsten Fragen, die sich Immobilieninteressierte stellen müssen. Laut einer aktuellen Studie hat sich die Antwort auf diese Frage geändert. Erwerben ist nämlich für viele Menschen lohnenswerter als Vermieten. Dies liegt vor allem an den steigenden Mieten und den sinkenden Zinssätzen, die es für Käufer einfacher machen, ein Eigenheim zu finanzieren. Im Folgenden werden wir die Gründe dafür genauer analysieren und beleuchten, warum Erwerben in vielen Fällen die bessere Wahl ist.

Erwerben lohnt sich mehr als Vermieten:

Wenn man die Attraktivität eines Immobilienkaufs daran misst, wie viel man von seinem verfügbaren Einkommen für die Finanzierung von Haus oder Wohnung einerseits oder für die Miete andererseits ausgeben müsste, dann ist Wohneigentum in Nordrhein-Westfalen wieder deutlich attraktiver geworden.

Wohnen im Eigentum: Die Schere zwischen Kauf und Miete schließt sich

Das liegt zum einen daran, dass im vergangenen Jahr die Kaufpreise deutlich zurückgegangen sind, zum anderen sind die Einkommen vieler Menschen gestiegen. Außerdem gab es bei den Bauzinsen einen leichten Trend nach unten.

Die Erkenntnis unter dem Strich: Die Schere zwischen dem Anteil am verfügbaren Einkommen, der für Zins und Tilgung beim Wohnungskauf ausgegeben wurde, und jenem Anteil, den Mieter für ihre Wohnung aufwenden mussten, hat sich deutlich geschlossen.

Nordrhein-Westfalen: Wohneigentum wird wieder attraktiver

Das geht aus Daten des Wirtschaftsforschungsinstituts HWWI für den jüngsten Wohnatlas der Postbank hervor. Die Datenbasis im Wohnatlas: Das HWWI berechnet den Einkommensanteil auf Basis verfügbarer Haushaltseinkommen für eine 70-Quadratmeter-Wohnung.

Kauf-Wohnkosten: Die Annahmen: Kredit von 80 Prozent des Preises (inklusive Grunderwerbsteuern und zwei Prozent Notargebühren) zu 3,5 Prozent Zins und 2,5 Prozent Anfangstilgung.

Das heißt am Beispiel von Düsseldorf: Während 2022 in der Landeshauptstadt noch gut 41 Prozent des verfügbaren Einkommens für eine Annuität (darunter versteht man die jährlichen Zahlungen für Zins und Tilgung bei einem Baudarlehen) nötig waren, brauchte es im vergangenen Jahr nur noch 31 Prozent davon.

Das sind „nur“ noch knapp 13 Prozentpunkte mehr als bei jenen, die in Düsseldorf Geld für die Miete ausgaben mussten (18,3 Prozent vom verfügbaren Einkommen). Der Unterschied zwischen Kauf und Miete ist um neun Prozentpunkte geschrumpft.

Kauf oder Miete: Die neue Realität im Immobilienmarkt

Gleichzeitig erreicht man mit der Quote von 31 Prozent selbst in der teuren Landeshauptstadt fast die 30-Prozent-Grenze, die man nach einer Faustformel nicht bei den Ausgaben fürs Wohnen überschreiten sollte.

Da die Nebenkosten aber auch dazu zählen, sollte man sich bei Annuität und Nettokaltmiete eher an der 25-Prozent-Marke orientieren, empfiehlt die Postbank.

Nimmt man die als Maßstab, liegen neben Düsseldorf auch Köln als größte Stadt des Landes (32,4 Prozent) und Münster (30,1 Prozent) noch immer über der Grenze.

Insgesamt 46 der 53 Landkreise und kreisfreien Städte schafften es unter die 20-Prozent-Marke. Bonn (24 Prozent) und die Städteregion Aachen (23,1 Prozent) liegen immerhin noch knapp unter der 25-Prozent-Schallmauer.

Vergleicht man die Wohnkosten beim Kaufen und beim Mieten miteinander, gibt es die größten Differenzen in den großen Städten – neben Düsseldorf sind das vor allem Köln und Münster (beide mehr als elf Prozentpunkte Unterschied), während es in Herne in Sachen monatlicher Belastung fast egal ist, ob man im Eigentum oder zur Miete wohnt.

Der Unterschied macht gerade mal 0,8 Prozentpunkte aus. Im Märkischen Kreis sind es auch nur 1,2, im Landkreis Höxter 1,4 Punkte.

Grundsätzlich hat sich das Gewicht wieder hin zum Bauen und Kaufen verschoben, zumindest in den ländlichen Regionen. „Gesunkene Kaufpreise und gestiegene Einkommen machen es für Durchschnittsverdiener in vielen Regionen leichter, eine Eigentumswohnung zu finden, die idealerweise nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung bindet“, sagte jüngst Manuel Beermann, verantwortlich fürs Immobiliengeschäft der Postbank.

Dabei kann in die Gesamtrechnung natürlich auch einfließen, dass eine Immobilie in guter Lage einen attraktiven Wiederverkaufswert hat – zumindest für jene, die den Erwerb nicht als dauerhaftes Investment betrachten. Dagegen bekommt man von der Miete gar nichts zurück.

Außerdem gilt: Da die Experten sich einig sind, dass wegen Wohnungsknappheit und wachsenden Zuzugs in Metropolen die Mieten dort weiter steigen werden, könnte Eigentum in den nächsten Jahren noch reizvoller werden.

So einfach ist das Ganze allerdings nicht. Interessenten sollten gleichzeitig auf der Rechnung haben, dass die Bauzinsen ungeachtet der jüngsten Zinssenkung durch die Europäische Zentralbank (EZB) vermutlich vorerst nicht weiter fallen werden, dass sich der Abwärtstrend bei Immobilienpreisen deutlich abgeschwächt hat und dass Einkommen künftig nicht mehr so stark steigen werden wie zu Zeiten der hohen Inflation.